1. 1. مقدمة:

لا يقتصر وجود مناطق السكن العشوائي على سوريا فقط، فالمناطق العشوائية تغطي مساحات شاسعة في المدن في جميع الدول النامية. وقد كان ظهور المناطق العشوائية مقترناً بالمدن الصناعية الكبرى في أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية حتى بداية القرن العشرين، ثم تطورت النظرة إلى نمو مناطق الإسكان ذي المستوى المتدني أو غير القانوني أو اللارسمي إلى أنه ظاهرة طبيعية تصاحب النمو الحضري السريع، حيث تعجز أسواق الإسكان الرسمية عن مواكبة الطلب الهائل والحاجة الملحة لتوفير المأوى للفقراء في المناطق الحضرية.

يلعب السكن الشعبي دوراً كبيراً في تلبية متطلبات أصحاب الدخل المحدود ويشكل جزءاً من الضمان الاجتماعي وقد تزايد الطلب عليه في الآونة الأخيرة وعلى دعم وتنشيط التنمية المستدامة، لذلك فإن تسليط الضوء على العوامل المؤثرة في كلفته وأساليب تنفيذه وسياسات تمويله والتوجه إلى الحلول المستدامة فيه أصبح ضرورة ملحة.

1.1 مفهوم السكن الشعبي (affordable housing):

يمكن تعريف السكن الشعبي بأنه السكن الذي يتناسب مع احتياجات مجموعة واسعة من الأسر ذات الدخل المتوسط مع بقاء قدرتها على تلبية تكاليف المعيشة الأساسية ومراعاة الاحتياج المتعدد والمعقد لبعض الأسر مع ضرورة مراعاة معايير الجودة.

أغلب بلدان العالم عرّفت المفهوم بأنه السكن الذي لا تتجاوز قيمته 30% من دخل الأسرة السنوي وبأنه منظومة ميسرة متكاملة تشمل الوحدات السكنية المناسبة والبنية التحتية، وقريبة من أماكن العمل والنقل والخدمات، وتحقق زيادة الكثافة والتنوع وتضمن الحيازة.

2.1 التحول من مفهوم السكن الشعبي التقليدي إلى المستدام:

إن المساكن الشعبية التقليدية تراعي متطلبات (الحجم، عدد العناصر، أسلوب البناء، التقنية، المواد)، أما حالياً فيتم تطوير التصاميم بما يسمح بنمو المسكن بيسر وسهولة عبر الزمن ووفقاً لاحتياج العائلة فتتفاعل مجموعة عوامل وتتداخل مع بعضها لجعل السكن الشعبي مستداماً.

لقد ظهر اختلاف وتحول كبيرين في معنى السكن الشعبي من معناه القديم المتمثل بدعم الدولة للمشاريع الإسكانية وتقديمها للمواطنين بأسعار منخفضة إلى معناه الحديث المتمثل بتبني الدولة لاستراتيجية التيسير الشمولي ومشاركة مختلف القطاعات والتوجه نحو مفاهيم جديدة للسكن الشعبي وعدم اقتصارها على الجوانب الاقتصادية.

يمكن تعريف السكن الشعبي المستدام بأنه السكن بإشراف الحكومة (مركزية ومحلية) ويتميز بأنه ليس رخيص البناء دائماً ولكنه الأسرع والأذكى والأكثر كفاءة اعتماداً على التكنولوجيا والبناء وفقاً للشبكة القياسية لإعادة تصميم المشهد الإسكاني كاملاً مع إمكانية التوسع دون الحاجة لشراء وحدات جديدة وإعادة التفكير بالعمل من المنزل كمؤثر مهم.

 كذلك تم تعريف السكن الشعبي المستدام بأنه السكن المتضمن وحدات سكنية صغيرة منفذة بمواد منخفضة الكلفة ضمن كتل صغيرة بنيت على أراضٍ بأسعار معقولة وتحقق زيادة الكثافة والاستخدام المختلط والقرب من وسائل النقل العام، كما ويعني الإسكان الملائم لاحتياجات الأسر منخفضة ومتوسطة الدخل لتكون قادرة على تغطية تكاليف المعيشة الأساسية الضرورية الأخرى.

3.1 العوامل المؤثرة على السكن الشعبي المستدام:

• العامل الاقتصادي: عدم تجاوز السكن الشعبي 30% من الدخل السنوي للأسرة.
• النقل: قرب المسكن من عقد النقل وممرات العبور مما يسهل استخدام وسائل النقل العامة بدلاً من السيارات الخاصة وبالتالي تقليل كلف البنى التحتية.
• العامل الاجتماعي: المتمثل بتحقيق نواحي أمنية مما يحد من الجريمة بالإضافة لتجنب ظاهرة العزلة الاجتماعية وتجديد مراكز النشاط لتحقيق التفاعل الاجتماعي.
• العامل البيئي: الاهتمام بالتوجيه الشمسي والتدفئة والتبريد وتأثيرات الغطاء النباتي وأثر ذلك على الكلف.
• الاعتبارات المحلية: تمثلها الحكومة المحلية وتحمّلها مسؤولية مؤثرة كإدارة نظم التخطيط والبناء واعتماد قواعد وتطبيقات واضحة وسهولة التعامل معها في الوقت المناسب.
• التصميم: يمثل التصميم العامل الأكثر تأثيراً في الوصول للإسكان الميسّر كونه يجمع المنظومتين الفكرية والتطبيقية في كل واحد متكامل، فالجانب الفكري المؤثر في العملية التصميمية والقيم التفصيلية والاعتبارات المعتمدة كمعالجات تمثل الجانب التطبيقي الذي يتضمن معطيات كثيرة كمبادئ الاستدامة. من هنا سيكون التركيز على هذا العامل كونه الأكثر أهمية ويضم العوامل الأخرى ضمنياً بمنظومة شمولية فكرية وتطبيقية موحدة.

2. 2. مشكلة البحث:

تعاني الجمهورية العربية السورية من نقص كبير في عدد المساكن خاصة بعد عام 2011 حيث ازداد عدد الوافدين إلى محافظتي طرطوس واللاذقية مما رفع الطلب على السكن. ومع ارتفاع أسعار بناء المساكن وزيادة أسعار ومعدلات الإيجارات، أصبح السكن الشعبي مطلباً ملحاً وكان لابد من إعادة التفكير بالسياسات والأساليب في تأمينه.

إن افتقار السياسات الإسكانية الحالية إلى خطط وبرامج تتناسب مع دخل المواطن الشهري وكذلك غياب نظم دعم القرار فيما يتعلق باختيار موقع السكن الشعبي وأيضاً قصور الأدوات الحالية في تصميم النماذج السكنية المستدامة الأقل تكلفة، وغياب نظم تقييم رضا الساكنين وتقييم الاستدامة في السكن الشعبي، كل هذه العوامل تجعل من توفير السكن الشعبي بأسعار تتناسب ودخل المواطن من جهة وتحقق رضاه من جهة أخرى، من أبرز التحديات التي تواجه سياسة الإسكان الشعبي في الجمهورية العربية السورية.

3. 3. أهمية البحث:

تكمن أهمية البحث في معالجته لموضوع السكن الشعبي وتركيزه على تنمية هذا السكن باتجاهين:

• السياسة الإسكانية: إذ يهتم البحث بدراسة السياسات الحالية للإسكان ونقدها والاطلاع على التجارب العالمية ومحاولة توطينها.
• المشاريع الإسكانية: إذ يهتم البحث بمجموعة من النقاط ضمن هذا الاتجاه:
• وضع الأسس لاختيار موقع السكن الشعبي بحيث يتيح الاستفادة من خيارات العمل وخدمات الرعاية الصحية والمدارس، وألا يكون في موقع ملوث وأن يكون سعر الأرض منخفض…، مما يدعم اتخاذ القرار الأفضل.
• دراسة العوامل المؤثرة على كلفة السكن الشعبي.
• تحديد القضايا التي تؤثر على رضا الأسر الساكنة وأيضاً تقييم استدامة السكن الشعبي وتحديد نقاط الضعف في سياسات السكن الشعبي مقارنة بالتجارب العالمية بقصد الارتقاء والنهوض بمستوى السكن الشعبي.
• وضع استراتيجية للتصميم وتطبيق منهجيات الإسكان المبتكر بأسعار معقولة من خلال تصميم مسكن يمتاز باستغلال الفراغ والمساحات واختيار مواد البناء المناسبة ويتوفر فيه متطلبات الاحتياج الفعلي التي تكون في حدود الكفاف مع مراعاة النواحي البيئية والاجتماعية في التصميم مما يسهم في تطوير نظم لدعم القرار.

4.حدود البحث:

يهتم البحث بمشاريع السكن الشعبي في محافظتي اللاذقية وطرطوس.

5. 5. أهداف ومنهجية البحث:

يتركز هدف البحث في تخفيض تكاليف السكن الشعبي المستدام من خلال تطوير سياسات وأساليب تنفيذ متقدمة بغرض القضاء على ظاهرة السكن العشوائي. وذلك من خلال التحقيق في المحاور التالية:

1. دراسة السياسات الحالية للسكن الشعبي بغية تطويرها من النواحي (التشريعية، الاقتصادية، الاجتماعية، البيئية).
2. دراسة وتطوير سياسات التمويل للسكن الشعبي (استراتيجية الإقراض، تطوير وسائل التحصيل، تحسين فرص التمويل، الرهن العقاري…).
3. إيجاد قواعد لاختيار مواقع السكن العشوائي بحيث يتحقق التوازن الأمثل بين الموقع، السعر، أولويات النقل والمرافق العامة بمستوياتها المتعددة.
4. دراسة العوامل المؤثرة على ارتفاع كلفة السكن الشعبي.
5. تقييم أداء سياسات السكن الشعبي وتحليلها من خلال مؤشرات ترتكز على أداة لتقييم الاستدامة لتقنيات بناء السكن الشعبي.
6. تطوير أسس تصميم المساكن الشعبية لتكون بأسعار معتدلة من خلال اعتماد نماذج تصميمية قليلة التكلفة مع مراعاة النواحي (الاقتصادية، البيئية، الاجتماعية).

يعتمد البحث المنهج المسحي والمنهج التحليلي حيث ستتم مراجعة الأدبيات بغية الاطلاع على التجارب العالمية المختصة بتطوير السكن الشعبي والاستفادة منها بما يتناسب مع البيئة المحلية.

سيتم إجراء مسح بما يخدم محاور هدف البحث من خلال توزيع استبيانات وإجراء مقابلات مع عدد من المهنيين من خلال دعوة الأشخاص الرئيسيين من كل التخصصات المعنية للمشاركة، من ممثلي مشاريع الإسكان والمدراء والمستثمرين والمقاولين والمتخصصين في تصميم المباني السكنية وكذلك مقابلات مع ساكني السكن الشعبي، وأيضاً سيتم جمع البيانات من الوثائق (التعداد العام للسكان، عدد المساكن، أسعار المساكن والمواد…).

سيتم تحليل البيانات للخروج باقتراحات وتوصيات وتطوير نماذج تساعد في اتخاذ القرار.

سنورد فيما يأتي ملخص لكل محور يتضمن الأهداف الفرعية له ومنهجية البحث المتبعة.

5.1. دراسة السياسات الحالية للسكن الشعبي بغية تطويرها من النواحي (تشريعية_ اقتصادية_ اجتماعية_ بيئية):

السياسات الحالية للسكن الشعبي لم تلبي الحاجة السكنية لأسباب مختلفة، لذلك لا بد من تطويرها ويظهر ذلك من خلال النقاط التالية:

1. من الناحية التشريعية:

• ‌أ- تطوير أنظمة التعاقد وأنظمة التصنيف وممارسة المهنة في القطاع الهندسي والمقاولات.
• ‌ب- تفعيل دور القطاع الخاص وإصدار التشريع الخاص بالاستثمار العقاري.
• ‌ج- وضع الضوابط والأسس للحفاظ على الطابع والهوية المعمارية للمدن السورية.

2. من الناحية الاقتصادية_ اجتماعية_ بيئية:

اتباع كافة السبل والأساليب للعمل على تخفيض كلفة السكن الشعبي وذلك من خلال:

• ‌أ- تحديد نوعية الأبنية الاقتصادية في كل محافظة تبعاً لمواد البناء المتوفرة فيها.
• ‌ب- اتباع التكنولوجيا المتطورة في أعمال البناء وتأمين مستلزماتها.
• ‌ج- الدراسة المتكاملة من خلال استعمال البرمجيات.
• ‌د- تحسين المزايا الفنية للأبنية (مقاومة الزلازل – مقاومة الحريق- …).
• ‌ه- استخدام الطاقة البديلة كالطاقة الشمسية التي تواكب مبادئ الاستدامة البيئية والاقتصادية.
• ‌و- إدخال مفهوم الاستدامة باتجاهاته الثلاثة: المجتمع – الاقتصاد – البيئة.

5.2. دراسة وتطوير سياسات التمويل للسكن الشعبي (استراتيجية الإقراض، تطوير وسائل التحصيل، تحسين فرص التمويل، الرهن العقاري):

يمكن تحقيق الهدف الرئيسي لهذا المحور من خلال ما يلي:

1. دراسة اتساع الفجوة بين كلفة المسكن ومستوى دخل الفرد، وذلك من خلال دراسة الحد الأقصى الذي يستطيع الفرد تحمله في عملية سداد وتمويل الأقساط المتوجبة لتمويل مسكن والزمن اللازم لذلك، واقتراح حلول كتحمل الدولة جزء من العبء المادي (ثمن الأرض مثلاً).
2. تفعيل الإجراءات التي تمكن الجهات العامة في الدولة من استغلال الأموال المجمدة في الصناديق الاجتماعية (صناديق التقاعد والتأمين) للمساهمة في عمليات التمويل الأولية اللازمة.
3. اقتراح آليات للحد من تضخم أسعار الشقق السكنية بالشكل الجنوني الحالي.
4. ضرورة استصدار تشريع خاص بالاستثمار العقاري بما يلبي احتياجات ومتطلبات جميع أطرافه (الحكومة – المستثمر – المواطن ذي الدخل المحدود).
5. إمكانية مساهمة المصارف الخاصة في عمليات التمويل لقطاع الإسكان.
6. إيجاد صيغ قانونية لتملك الأجانب في سورية وطرق تمكين المستثمر من أرض مشروعه وآلياته وحرية التصرف بالمساكن والأبنية والعقارات الناشئة عن الاستثمار.
7. التركيز على الاستفادة من أموال وخبرات السوريين المقيمين في الخارج في عمليات الاستثمار العقاري.

سيتم دراسة سياسات التمويل للسكن الشعبي الحالي من خلال إجراء مقابلات مع جميع المعنيين بسياسة التمويل من الاستشاريين والمشرعين ومتخذي القرار في مؤسسات الدولة المختلفة، وأيضاً سيتم جمع البيانات من دراسة الوثائق (المراسيم التشريعية، قانون الاستملاك، القرارات التنظيمية، الأنظمة الضريبية، قوانين الاكتتاب…)، كما سيتم الاطلاع على التجارب العالمية بهذا الخصوص للخروج بتوصيات لتطوير سياسة التمويل للسكن الشعبي.

5.3. إيجاد قواعد لاختيار السكن الشعبي بحيث يتحقق التوازن الأمثل بين الموقع والسعر، أولويات النقل والمرافق العامة بمستوياتها المتعددة:

لتحقيق الهدف الرئيسي لهذا المحور لابد من تحقيق الأهداف الفرعية التالية:

• تطوير قاعدة بيانات باستخدام نظم المعلومات الجغرافية لمناطق السكن العشوائي والمناطق المقترحة لإقامة السكن الشعبي.
• وضع قواعد لتصنيف هذه المناطق وتعريف حدود المناطق المناسبة لإقامة السكن الشعبي.
• تحليل الثغرات ونقاط الضعف بين الأطراف المعنية بالسكن الشعبي وإيجاد آلية لتحقيق الانسجام فيما بينها.
• تحديد الموارد اللازمة والمتاحة لإقامة وتطوير السكن الشعبي وفقاً للأولويات المنبثقة من معلومات قاعدة البيانات.
• مراجعة وتطوير التشريعات لإتاحة الفرصة للمجتمع المحلي بالمشاركة في تطوير وإقامة مناطق السكن الشعبي.

المنهج المتبع في هذا المحور هو منهج تحليلي، حيث يتم استخدام البيانات الإحصائية والمكانية للحصول على الموقع الأمثل لمناطق السكن الشعبي الجديدة أو المناطق العشوائية التي يمكن تطويرها.

5.4. دراسة العوامل المؤثرة على ارتفاع كلفة السكن الشعبي:

ويتم ذلك من خلال:

1. تحديد العوامل التي تؤثر على تكاليف السكن (الأرض، المواد المستخدمة، الأساليب المستخدمة، أعمال التشطيب، وغيرها من العوامل / القضايا ذات الصلة…).

 سيتم تحديد قيمة ودرجة أهمية هذه العوامل من خلال إجراء المسح لمجموعة من الاستشاريين والمقاولين والمتخصصين في تصميم المباني السكنية.

2. تحليل ترتيب وكثافة عوامل تكلفة السكن الشعبي والخروج بمقترحات لتقليل تكلفة السكن الشعبي.

5.5. تقييم سياسات السكن الشعبي وتحليلها من خلال مؤشرات ترتكز على أداة لتقييم الاستدامة لتقنيات بناء السكن الشعبي:

يهدف المحور إلى تطوير منهجية فعالة لتقييم استدامة السكن الشعبي وتطوير نموذج استراتيجي لتنفيذ جوانب الاستدامة في البناء، من خلال:

1. اختيار أنسب المعايير لتقييم سياسات السكن الشعبي لمجموعة من المؤشرات التي تحقق معايير الأداء المتوازن (المالي – رضا الزبون – العمليات الداخلية – التعلم والنمو) وسيتم تحديد قيمة وأهمية المؤشرات من خلال المسح ومقابلة المعنيين من ممثلي مشاريع الإسكان والمدراء والمستثمرين والمقاولين والمتخصصين في تصميم المباني السكنية من أجل تحديد أوزان المؤشرات. ستتضمن المؤشرات متطلبات المعايير العالمية المحددة مثل LEED, BREAM لتغطي كافة متطلبات السكن الشعبي المستدام ومن أهمها:

تغيرات المناخ وجودة الهواء الخارجي – استخدام الأراضي والتنوع البيولوجي – كفاءة الطاقة – إدارة المواد والنفايات – كفاءة المياه – صحة وراحة الساكن – التسهيلات – التوعية للاستدامة وتعليمها – كلفة دورة حياة المبنى.

2. تحليل نتائج التقييم بإيجاد متوسط نقاط البيانات للحصول على رتبة المؤشرات وإيجاد مؤشر الأهمية النسبية RII.
3. تحديد مدى تحقيق معايير الاستدامة وتحديد نقاط الضعف في سياسات السكن الشعبي مقارنة بالتجارب العالمية.
4. وضع مقترحات تتضمن بدائل متعددة لتحقيق معايير الاستدامة في كافة جوانبها المذكورة.
5. تصميم نموذج رياضي بالاستفادة من تقنية نمذجة معلومات البناء BIM يساهم بتوليد بدائل متعددة تعكس مستويات مختلفة للاستدامة وفق الميزانية المتوفرة بما يساهم بتحقيق هدف البحث الأساسي بتطوير أسس تصميم المساكن الشعبية وفق نماذج تصميمية قليلة التكلفة لتدعم اتخاذ القرار الأمثل.

5.6. تطوير أسس تصميم المساكن الشعبية لتكون بأسعار معتدلة من خلال اعتماد نماذج تصميمة قليلة التكلفة مع مراعاة النواحي (الاقتصادية، البيئية، الاجتماعية):

يهدف هذا المحور إلى تطوير منهجية فعّالة لتصميم السكن الشعبي وتطوير نماذج تصميمية أقل كلفة وأكثر استدامة في البناء، من خلال:

1. تحديد أهم المعايير التصميمية لمشاريع السكن الشعبي من خلال الاطلاع على معايير التصميم العالمية ومقابلة مجموعة من الخبراء في تصميم السكن الشعبي وكذلك إجراء مقابلات مع السكان للوقوف على حاجات ومتطلبات الساكنين.
2. وضع مقترحات تتضمن بدائل تصميمية متعددة لتحقيق المعايير التصميمية القياسية للسكن الشعبي المستدام.
3. اقتراح إطار لدمج هذه المقترحات ضمن عملية التصميم.
4. اقتراح إطار لتمثيل خصائص التصميم ضمن خصائص العناصر باستخدام تقنية نمذجة معلومات البناء (BIM).
5. اقتراح نماذج تصميمية متعددة تعكس متطلبات السكن الشعبي المستدام وتطوير نموذج رياضي لتقييم هذه النماذج باستخدام أدوات نمذجة معلومات البناء (أدوات تحليل الطاقة، الإضاءة، تقدير الكلفة…) بما يساهم بتحقيق هدف المحور الأساسي بتطوير أسس تصاميم المساكن الشعبية وفق نماذج تصميمية قليلة التكلفة لتدعم اتخاذ القرار الأمثل.